消費者購房后，開發商因借款糾紛被法院查封名下房產，消費者所購房屋往往也會被法院申請執行拍賣。7月24日，《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）正式實施。《解釋》明確，買房人的生存居住權要優于債權人的財產債權，這也為深陷爛尾樓困局的真實權利人撐起權益“保護傘”。

排除強執不再限于唯一住房

所謂執行異議之訴，是指針對強制執行中發生的財產爭議提起的訴訟。該制度的立法價值，在于保護案外人的合法財產免于被作為被執行人的財產進行處置。比如，買房人根據合同約定向開發商支付了房款，但還沒辦下房產證，房產仍在開發商名下，若開發商因債務糾紛導致名下房屋被法院查封執行，買房人可通過提起執行異議之訴主張權利。

《解釋》第十一條明確，人民法院對登記在被執行的房地產開發企業名下的新建商品房實施強制執行，案外人以其系商品房消費者為由，提起執行異議之訴，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及一般金錢債權的強制執行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：查封前，案外人已與房地產開發企業等簽訂合法有效的書面買賣合同；查封前，案外人已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且查封后至一審法庭辯論終結前已將剩余價款交付人民法院執行；所購商品房系用于滿足家庭居住生活需要。

最高人民法院民一庭副庭長吳景麗表示，《解釋》的一大亮點是放寬了對房屋類型、套數、性質的限制，將保護范圍從“保護居住需要”拓寬為“保護居住生活需要”。

據了解，此前法律規定，如果被執行的房產是買房人的唯一房產，可排除強制執行，但如果買房人還有其他房產，則不能排除強制執行。而“居住生活需要”則不再限于家庭唯一住房，可涵蓋改善型住房。

最高人民法院一同發布的典型案例便很好地體現了《解釋》的上述精神。在一則案例中，某開發商因借款糾紛敗訴，被法院查封執行其名下房產，其中包括案外人韓某平、王某夫婦購買的房屋。王某夫婦提起執行異議之訴后，二審法院認為，案涉房屋雖不是王某夫婦唯一住房，但地理位置更優越、配套設施更完善、教育資源更優質，符合改善型住房的需求，應屬滿足生存權的合理消費范疇，其享有的民事權益足以排除金錢債權的強制執行。在另一則案例中，農村進城人員在城市購買了房屋，老家也有房屋，雖然此時有兩套房屋，但法院審理后認為，進城購買的房屋屬于為滿足居住生活的需要。

“法院在審理案件過程中，應側重于實質審查爭議房屋是否關乎案外人家庭正常居住生活，而不應以住房套數作為唯一判定標準。”吳景麗表示，對于不違背“房住不炒”政策、符合剛性或改善性住房需求的情形，應認定屬于滿足生存權的合理消費范疇，都依法予以保護。

預告登記可排除強制執行

除了去除存量住房的強制執行風險，《解釋》還推動減少生存權與抵押權利益的沖突，通過“減增量”主動防范風險。

《解釋》第十二條第一款、第十三條、第十九條，對不動產買受人向預售資金監管賬戶交付價款、將價款交付執行以及辦理預購商品房買賣合同預告登記形成排除執行的效力進行了規定。《解釋》明確，執行法院凍結被執行的房地產開發企業的預售資金監管賬戶，案外人以其已向該賬戶交付購房款，且房屋買賣合同已經解除的前提下，買房人作為案外人提出執行異議之訴，要求排除預售資金監管賬戶相應購房款的強制執行的，人民法院應予支持。對于已將價款交付執行的購房人，面臨房地產開發企業為債務人的強制執行時，應當依法予以保護。購房人交付法院執行的價款，可以由執行法院予以發放申請執行人以代替被執行人清償相應債務。房屋買受人依法進行預告登記的，可以排除他人通過交易、強制執行等方式取得物權登記的可能性，故預告登記權利人提出執行異議之訴，請求停止處分的，應予支持。

北京金訴律師事務所主任王玉臣認為，《解釋》不僅鼓勵買房人積極辦理房屋預告登記，防范一房二賣及開發商債務風險，而且在一定情況下可以執行法院凍結的預售資金監管賬戶，排除相應購房款的強制執行并申請發放，這對于解除購房合同的爛尾樓業主意義重大。

合并審理減少當事人訴累

據了解，案外人針對查封財產提起執行異議之訴的同時，還可能要求確認查封財產歸屬，或者請求辦理過戶手續等。因缺乏明確的規定和制度安排，實踐中此類關聯訴求往往被以種種理由拒之門外，或者在判決中未得到明確回應。另一方面，為對抗執行，案外人在異地法院起訴并依據另案生效法律文書提出排除強制執行也較為常見。

為實質性化解矛盾糾紛，防止程序空轉，遏制虛假訴訟，減少當事人訴累，《解釋》第四條對案外人提出確權請求在執行異議之訴中一并處理進行了細化規定。《解釋》第五條明確，除法律另有規定不宜合并需要分別立案的外，人民法院對案外人提出的返還原物、返還價款或者交付標的物、辦理轉移登記手續等給付請求的，原則上可以合并審理。《解釋》第十一條、第十八條等條款亦規定，商品房消費者、被征收人等起訴請求辦理不動產所有權轉移登記手續的，依法予以支持。

“《解釋》的程序條款和實體條款相互配合，有力維護了當事人合法權益。”吳景麗說。

執行異議之訴如果得到法院的支持，法院就會判決停止執行。但實際生活中，有些案涉房產已經被執行拍賣了，此時如何保障案外人的權益？《解釋》對此明確，買房人可要求取回拍賣的房款。